光山县人民政府办公室关于印发光山县农村宅基地和村民自建住房管理办法的通知
时间:2021-06-17 08:02:01  来源:   字体显示:

光政办〔2021〕23

各乡镇人民政府、街道办事处,官渡河产业聚集区,大苏山国家森林公园管理区,商务中心区,火车站管委会,县政府有关部门:

《光山县农村宅基地和村民自建住房管理办法》已经县政府同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。

               

光山县人民政府办公室

2021年68日   

 

光山县农村宅基地和村民自建住房管理办法

 

第一章  总  则

第一条  为规范和加强农村宅基地和村民自建住房管理,节约集约利用土地,切实保护耕地,提高农村住房建设质量,改善农村人居环境、建设美丽乡村,促进城乡融合发展和乡村振兴,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法(试行)》等相关法律法规和政策规定,结合光山县实际,制定本办法。

第二条  本办法适用于光山县域内(不含县城规划区、现代产业园规划区和乡镇政府所在地集镇规划区)农村宅基地管理和村民自建住房及其管理。

第三条  本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,农村宅基地归本集体经济组织成员集体所有。农村村民建房是指本集体经济组织成员以户为单位,自行在依法申请审批的宅基地上新建、迁建、扩建、改建和翻建自用住房的行为。

本办法所称村民,是指户口依法登记在村民委员会的农村集体经济组织成员。

本办法所称户,是以公安部门颁发的户口簿为依据,一本户口簿中所登记的全部家庭成员为一户。

本办法所称宅基地面积,是指住宅建筑物、构筑物、附属用房和庭院等垂直投影范围内的占地面积。

第四条 县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作,建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度,完善宅基地用地标准,指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;编制年度宅基地用地计划并通报县自然资源局;参与编制国土空间规划和村庄规划。

县自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作,在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,依法办理农用地转用审批和建房规划许可等相关手续;加强村民自建住房风貌规划;办理农村宅基地和房屋不动产登记。

县住建局依法履行村民建房质量安全行业管理工作,指导乡镇(街区)对村民自建住房建设质量安全进行监督,负责引导村民住房建筑风貌,编制村民自建住房设计图册,组织建筑工匠培训和管理。

县市场监管局负责建筑材料生产、流通环节的监督管理,维护建材市场秩序,及时发布不合格建材信息。

各乡镇(街区)负责本辖区内农村宅基地审核批准和村民建房管理,对村民建房质量安全负属地管理责任。

村集体经济组织或村民委员会(以下简称村级组织)要建立村级宅基地协管员制度。在村级组织干部中明确1人兼任村级宅基地协管员,协助乡镇(街区)开展农村宅基地审批和住房建设管理。

第五条 农村宅基地审批和村民自建住房建设要适应村庄演变规律,坚持规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则,体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。

 

第二章  村庄规划

第六条  根据农村人口变化、区位条件和发展趋势,按照集聚提升、城郊融合、特色保护、整治改善、搬迁撤并五种分类标准,科学确定村庄分类和村庄总体布局。合理确定村庄布局和规模,统筹村庄基础设施、公共服务设施布局,组织本行政区域村庄规划编制工作。

第七条  坚持先规划后建设的原则,结合农村人居环境整治,加快推进“多规合一”的实用性村庄规划编制工作。优先开展集聚提升类、城郊融合类、特色保护类村庄规划编制工作。

村庄规划编制应当遵循城乡融合、因地制宜、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则,坚持保护自然生态资源和历史文化遗产,改善生态环境,促进资源、能源节约和综合利用,保持地方特色、文化特色和传统风貌,防止污染和其他公害,并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾、公共卫生和公共安全需要。

第八条  一户村民只能拥有一处宅基地。占地面积为不超过134平方米、167平方米和200平方米三个标准。层数限定在三层(含三层)以下,不规划建设三层以上的住房。

 

第三章  宅基地申请审批

第九条  各乡镇(街区)要加强对农村住房建设的规划许可和宅基地审批管理,其中涉及占用农用地的,依照《土地管理法》第四十四条的规定,要办理农用地转用审批手续。对不符合村庄规划、“一户一宅”规定、宅基地用地标准的,一律不得批准农村宅基地。

农村村民申请宅基地建房,必须具备宅基地申请条件,按程序审批后方可建房。农村村民在原有宅基地上重建、翻建、扩建房屋需依法申请报批,未经批准的,不得动工建设。村民建房不得擅自改变土地批准用途。合法的农村村民建房可按批准面积申请办理不动产登记。

第十条  农户符合下列条件之一的,以户为单位,可以向其所在地的村集体经济组织或村民委员会申请宅基地用地:

(一)本村集体经济组织成员需建住宅没有宅基地的;

(二)本村集体经济组织成员因子女结婚等原因确需分户(分户后父母身边须有1名子女),分户后该户需要建住宅而无宅基地的;

(三)因自然灾害避险、新农村建设、移民安置、原宅基地被征收等,需要搬迁另建新住宅的;

(四)符合法律法规、规章、政策规定迁入村集体组织依法落户为正式成员且在原籍没有宅基地的;

(五)法律法规、规章规定的其他条件。

第十一条  有下列情况之一的,不得安排宅基地用地:

(一)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施以后,有出卖、出租、赠与或以其它形式非法转让住宅后,再申请宅基地的;

(二)一户一子(女)有一处宅基地的;

(三)户口已迁出不在当地居住的;

(四)年龄未满十八周岁的农村村民要求分居立户的或以非户主的家庭成员申请的;

(五)在征地拆迁中已享受货币补偿安置的;

(六)其它按规定不应安排宅基地用地的。

第十二条  农村村民一户只能拥有一处不超过规定面积的宅基地,宅基地的面积按下列标准执行:

(一)城镇郊区和人均耕地667平方米以下的平原地区,每户用地不得超过134平方米;

(二)人均耕地667平方米以上的平原地区,每户用地不得超过167平方米;

(三)山区、丘陵区每户用地不得超过200平方米。

第十三条  农村村民住宅用地建房,由各乡镇(街区)审核批准。审批程序如下:

(一)村民申请。符合宅基地申请条件的农村村民,以户为单位向所在村民小组提出宅基地和村民自建住房(规划许可)书面申请。填报《农村宅基地和村民自建住房(规划许可)申请表》、签署《农村宅基地使用承诺书》、提交身份证明、农房设计图等相关申请要件。农村村民须对申请宅基地和住房建设所提交资料的真实性负责。提供虚假资料或采用欺骗手段获得的批准文件无效,修建的房屋按违法建筑处理。

(二)村民小组初审。村民小组收到申请后,应当提交村民小组会议讨论,并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示,公示时间5个工作日。公示无异议或异议不成立的,村民小组将农户申请、村民小组会议记录、公示情况、农房设计图等材料交村级组织审查并签署《农村宅基地和村民自建住房(规划许可)申请表》。对审议未通过的由会议召集人告知申请人未通过原因。没有分设村民小组的,农户直接向村级组织提出申请。

(三)村级组织审查。重点审查提交的建房申请资料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等进行审查,审查时限为5个工作日。审查通过的,由村级组织在《农村宅基地和村民自建住房(规划许可)申请表》上签署意见,报所在乡镇(街区)。报送材料应包括《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地使用承诺书》、家庭户口簿复印件和申请人身份证复印件、农房设计图等。

(四)乡级部门联审。各乡镇(街区)要统筹整合相关部门宅基地用地审批、乡村建设规划许可、农房建设监管等力量和职能,依托党政便民服务中心建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办机构,方便群众办事。

收到村级上报的农村村民宅基地和建房申请相关资料申请后,乡级农业农村部门负责审查申请人是否符合条件,拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请及外观风貌等是否经过村级审核公示等,并综合各有关部门意见提出审查意见,签署《农村宅基地和村民自建住房(规划许可)审批表》。自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求,是否取得用地计划,涉及占用农用地的,是否办理了农用地转用审批手续等。涉及交通运输、林业、水利、供电等部门的要及时征求有关部门意见,有关部门原则上应在10个工作日内签署意见。

乡镇(街区)人民政府要及时组织乡级农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等要求,符合条件和政策的,绘制宅基地平面位置图,载明宅基地的具体位置、长宽、四至,并标明与永久性参照物的具体距离。

(五)审批。根据部门联审结果,各乡镇(街区)对农村村民建房申请进行审批,签署《农村宅基地和村民自建住房(规划许可)审批表》,对审核通过且符合规划和用地要求的,核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》,对审核没有通过的及时告知村级组织。

(六)公布。各乡镇(街区)受理审核原则上不超过20个工作日,并将审批结果在申请人所在村级组织范围内进行公布。

乡镇(街区)人民政府要建立宅基地用地建房审批管理台账,归档留存有关资料,每月5号前及时将审批情况报县农业农村局、县自然资源局等部门备案。

第十四条  村民应当自取得《农村宅基地批准书》之日起1年内完成建房报建并动工建设。逾期未动工建设且未办理延期手续或申请延期未获批准的,《农村宅基地批准书》自行失效。

村民需要延长《农村宅基地批准书》期限的,应当在期限届满30日前向各乡镇(街区)提出申请办理延期手续,经批准延期的,延期不得超过6个月。申请延期的,应当提交延期申请书和《农村宅基地批准书》原件,并说明申请延期的事由。

经依法批准的农村村民建房,自申请批准之日起,原则上2年内完成建房。

第十五条  农户按规划易地实施建房的,应当严格按照建新拆旧要求,在新房竣工后6个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村级组织依法收回安排使用,能复耕的必须复耕。

 

第四章  宅基地使用权管理和利用

第十六条  宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆,严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。农村宅基地只能在本集体经济组织内流转,不允许转让给本集体经济组织以外的人员或组织;农村村民房屋售卖给本集体经济组织其他成员后,其宅基地的使用权随之转让给买受人,宅基地所有权不变;严禁未批先建、批少占多、批甲地占乙地或违反规划乱占滥用土地建设住宅;严禁在地质灾害易发区内建设农村村民住宅。

第十七条  农村村民宅基地使用权的转让需符合以下条件:

(一)转让行为必须征得本村集体经济组织或村民委员会同意;

(二)在村集体经济组织内部进行,且受让人须符合本办法第十条宅基地申请条件。

第十八条  有下列情形之一的,村集体组织报经原批准用地的乡镇(街区)人民政府或县自然资源局批准,可以收回宅基地使用权:

(一)新建住宅后,未按建新拆旧要求拆除房屋的原宅基地;

(二)因撤销、迁移、亡故等原因而停止使用的宅基地;

(三)未按批准用途使用的宅基地;

(四)非法买卖或者以其他形式非法取得的宅基地;

(五)各乡镇(街区)以及村公共设施和公益事业建设需要使用土地的,集体收回宅基地使用权,并对宅基地使用权人给予适当补偿;

(六)空闲或房屋坍塌、拆除2年以上(含2年)未恢复使用的宅基地,不再确定土地使用权,已经确定使用权的,注销其土地登记,集体收回宅基地使用权;

(七)法律法规规定应当收回的其他形式的宅基地。

第十九条  鼓励农村村民建造住宅与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合,充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地。进城落户的农村村民依法保留其原来合法取得的宅基地使用权,也可以依法自愿有偿退出宅基地。

在尊重农民意愿并符合规划的前提下,鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用,对保留产权的闲置宅基地和住宅进行整理,对愿意放弃产权的闲置宅基地和闲置住宅进行回收。整治后的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益全部用于农业农村支出。

鼓励村集体和农民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。倡导“一宅变四园”,把零星分散的闲置宅基地建成游园、树园、果园、菜园;把连成片的闲置宅基地建成文化生活广场、村庄景观、文化景观等基础设施;把有利用价值的闲置农房,开发成乡村博物馆、图书室、活动室等村民活动场所;把有特色的闲置村庄用于发展文化旅游和农事活动体验等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法规定,租赁合同期限不得超过20年。合同到期后,双方再另行约定。

 

第五章  建设管理

第二十条  各乡镇(街区)应当根据乡村风貌要求,结合地区自然肌理、传统文化和建筑风貌元素等,将风貌管控要求纳入村规民约,并通过专业设计引导村民建房。

第二十一条  农户建房应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸,或者免费使用住建部门推荐的通用图纸。施工图纸应当符合相应技术规范、设计标准和乡村风貌要求,本着安全、适用、经济和美观的原则,遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定,与周边环境协调,体现地方特色、民族风格,提倡采用新工艺、新材料、新结构。

第二十二条  严格用地建房全过程管理,全面落实“四到场”要求。

(一)实地审查“一到场”。收到宅基地和住房建设(规划许可)申请后,各乡镇(街区)应及时组织农业农村、自然资源等部门人员到实地审查申请人是否符合申请使用农村宅基地条件,选址是否安全,拟用地是否符合规划并且认定地类等。

(二)开工查验“二到场”。宅基地经合法批准后,乡镇(街区)政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验,实地丈量批放的宅基地,确定建房位置,界定用地范围,并进行放线记录。各乡镇(街区)自接到书面申请之日5个工作日内完成放线,经批准用地建房的农户准予动工建设。

(三)过程巡查“三到场”。建房户在施工过程中,乡镇(街区)政府应组织相关部门、村级宅基地协管员到现场对工程质量与安全进行巡查。

(四)建成验收“四到场”。农户房屋修建完成后2个月内,应当向乡镇(街区)人民政府申请竣工验收。各乡镇(街区)在收到申请10个工作日内组织农业农村、自然资源、房屋建设等相关部门进行验收,实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划、风貌要求建设住房,验收合格的出具《农村宅基地和建房验收意见表》。通过验收后,村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料,向不动产登记部门申请不动产登记。

第二十三条  农村村民住宅建房需选择经过培训的建筑工匠或具备资质的施工单位并签订施工合同,约定质量和安全责任。

第二十四条  农村住房建设应当使用合格建筑材料。县市场监管局要依法对建筑材料质量进行监管。农村住房建设承建方应当协助村民选用合格建筑材料。鼓励使用绿色建筑材料。

第二十五条  农村住房建设必须严格按照批准的房屋风貌、朝向、位置、面积、总平面图和层数实施,不得擅自变更。确需变更的,须经原批准机关同意,并办理变更手续。农村住房建设承建方必须严格按照设计图纸和技术规范施工,严禁擅自变更设计图和使用不符合工程质量要求的建筑材料、建筑构件。

第二十六条  各乡镇(街区)要建立农村住房建设施工监督管理制度,对农村住房建设的勘察设计、现场施工和质量安全等提供咨询服务、技术指导并监督管理。乡镇(街区)人民政府要落实对农村村民建房实施质量和安全的监管,组织技术服务机构或者专业技术人员,对农村住房建设的地基基础、主体结构、屋面等重要部位实行全程监督检查,形成检查记录。村级组织建立协管员制度,加强村民建房的每日巡察。

第二十七条  各乡镇(街区)负责农村住房建设施工安全监督管理,村级组织负责巡查现场施工安全管理。

第二十八条  各乡镇(街区)要依照国家建设档案管理的规定,建立农村住房建设档案及电子档案数据库。

 

第六章  监督管理

第二十九条  县农业农村、自然资源、住建等部门要根据工作职责,加强对农村宅基地和村民自建住房工作的指导,并建立村民自建住房长效管理机制。

各乡镇(街区)人民政府综合行政执法机构负责发现和依法查处村民未批先建、违规建房等违法违规行为,严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度,做到严格规范公正文明执法。

村级宅基地协管员负责本村农村宅基地日常巡查,及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况,及时发现和制止涉及宅基地的各类违法行为,并将不听劝阻、拒不改正的情况及时向乡镇(街区)报告。

第三十条  建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第三十一条  各乡镇(街区)人民政府及其有关行政管理部门要依法履行职责,严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续,不得违规收取费用;在农村宅基地审批和村民建房审批、监管、执法过程中,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的,由有关机关依法处理。

第三十二条  对本办法施行过程中,法律法规、规章、新的技术规范和上级另有规定的,从其规定。

 

第七章   附  则

第三十三条  本办法自印发之日起施行。

第三十四条  本办法由县人民政府负责解释。

 

 

附件:1.农村宅基地和村民自建住房申请表.doc

    2.农村宅基地使用承诺书.doc

   3.农村宅基地和村民自建住房建房(规划许可)审批表.doc

 4.乡村建设规划许可证.docx

 5.农村宅基地批准书.docx

    6.农村宅基地和村民自建住房验收意见表.doc



政策解读:《光山县农村宅基地和村民自建住房管理办法